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Revenus fonciers

CE : 23.5.03


Un immeuble donné en location et détenu en usufruit par la mère et en nue-propriété par le fils a fait l'objet de travaux de surélévation. Le fils a souscrit la plus grosse partie des emprunts pour les réaliser. La mère qui s'est engagée conventionnellement à rembourser les intérêts à la place de son fils dès qu'elle percevrait les loyers, a déduit des revenus fonciers les intérêts des emprunts contractés par le fils.

L'administration conteste la déductibilité de l'ensemble des intérêts payés par la mère à raison de la totalité des emprunts au motif que les travaux qu'ils avaient pour objet de financer sont exclus des charges déductibles.

Deux questions sont soulevées par cet arrêt :

  • savoir qui peut déduire les intérêts d'emprunt en cas de propriété démembrée,
  • savoir si les règles relatives à la déductibilité des intérêts d'emprunt et les règles applicables aux travaux financés par l'emprunt sont autonomes.

Sur le premier point, le Conseil d'Etat confirme la jurisprudence selon laquelle dans le cas où un immeuble fait l'objet d'un démembrement de propriété, les dépenses de réparation de cet immeuble sont déductibles des bases de l'impôt sur le revenu dû par celui des propriétaires qui en a effectivement supporté la charge (CE : 7.2.95). Il juge donc opposable à l'administration la convention passée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.

Sur le deuxième point, le Conseil d'Etat confirme que les intérêts des emprunts pour travaux sont soumis à des règles de déduction qui leur sont propres. Pour la déductibilité des intérêts des emprunts il retient leur finalité, c'est-à-dire l'intention du bailleur de percevoir des revenus locatifs (CE : 2.3.77), et non la nature des travaux et leur qualification. Il retient ainsi que les intérêts d'emprunt afférents à des travaux de surélévation sont des charges déductibles des revenus fonciers, même si les dépenses de surélévation sont exclues des charges déductibles.

Il va à l'encontre de la doctrine administrative qui retient comme charges déductibles les seules dépenses mentionnées à l'article 31-I-1° d du CGI, ou encore invoque la théorie de l'accessoire pour écarter les intérêts des emprunts contractés pour des dépenses d'amélioration elles-mêmes non prises en compte.

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